上海首例合作建房启动 又是试验还是新模式成型

4年后，购房者朱冠铭和开发商钱生辉终于产生了交集，他们与其他20多个购房者一起，在2013年2月拍下了上海临港新城主城区WNW-A1-3-1地块(下称“临港地块”)。

这成了上海首例合作建房。在历经近年的摸索后，钱生辉回到了他合作建房的起点城市，并且他认为找到了合作建房可以标准化的模式——上海临港新城合作建房模式。

上海市政府发展研究中心特聘研究员杨崇艺对《第一财经日报》说：“上海临港新城合作建房的模式，可以撇掉大部分的开发及资金的利润，拉低房价近30%。”

钱生辉对本报说：“我把自己定位为‘未来开发商’，将开发商的暴利撇掉，期待在更多地方，与更多购房者一起合作建房。”上海临港新城合作建房项目的开始，不是钱生辉十年合作建房摸索路的终结，而是他合作建房的真正启动，“我要路演，我要标准化推广合作建房。”

期盼与执着

2009年10月，33岁的朱冠铭在徐家汇的街头，拿到了钱生辉公司发出的小传单。传单上面介绍的江苏太仓一处小区“丽晶上海新城”(下称“丽晶”)，号称合作建房，以比市场更低的价格销售。

朱冠铭原是一个技术工程师，曾三次创业。他对本报记者说：“合作建房，看起来是新鲜事物，号称总房价可以更低，当初看到的时候蛮愿意做些了解。”朱冠铭找了个周末，专门跑去太仓，比较周边的房价，“丽晶”每平方米的确便宜了不少，而且房型设计叫朱冠铭怦然心动——房间都朝南，据说拥有房型专利。

“丽晶”是钱生辉第一个真正启动的合作建房模式的项目。2003年，从北京市民于凌罡开始，个人合作建房如同一阵风潮在中国房地产市场刮过，钱生辉也在其中。2006年，钱生辉首先在上海浦东杨高南路找到了一块地，那是其他开发商已经拍下的一块地。按照当时谈判的情况，钱生辉真正可以实现合作建房的建筑面积是1.5万多平方米。钱生辉觉得太小了，最后放弃开发。2008年，他在浦东三林地区又找了一块地，最后因为历史遗留问题地块被搁置。在钱生辉之外，全国诸多合作建房也鲜有成功的案例。

经历几轮商谈之后，朱冠铭放弃了购买“丽晶”，“一开始他们(开发商股东)说每平方米3200元，之后又说3300元、3400元。价格不断在变化，他们之间有矛盾，以后可能有很多不确定性。”

但是，朱冠铭就此记住了“合作建房”。他登记成为钱生辉公司的会员，密切关注着钱生辉的新项目。“还好，终于等来了上海临港新城的项目。”朱冠铭说：“如果钱生辉还没有新项目，我就计划在市场上其他楼盘买房了。”他等不及了，因为家里的小孩今年两岁，马上要上幼儿园了，“而且，原来一直在观望房价是否下降，房价下降没希望了。”

2013年1月，当钱生辉告诉朱冠铭，希望与他还有其他更多购房者一起竞拍一块地的时候，朱冠铭很快就同意了。朱冠铭对本报称，钱生辉介绍的合作模式，打消了他在太仓项目上的诸多顾虑。

购房者走到开发最前端

“让购房者成为股东，类基金运作。”钱生辉如此最简单介绍上海临港新城合作建房模式。

2005年以来，屡屡有合作建房失败的案例。“失败的原因，不在于政府的禁止。”钱生辉说，“政府只是禁止个人集资建房，就是那种没有经济主体，缺乏专业人士牵头操盘的民间建房模式。”

回忆2008年上海三林地块的失败，钱生辉说：“当时有关部门与我进行了沟通，表示支持，希望我们独自拍地开发。”他说，“不管是上海，还是其他地方的政府部门，对于合作建房都是不反对的态度，只是希望寻找到更加合法合规的操作模式。太仓‘丽晶’的全面顺利销售，表明地方政府的不反对态度。”

“合作建房的运作模式一直在摸索中，包括太仓‘丽晶’模式其实还不是很成熟。”钱生辉说。丽晶项目上，钱生辉预先收取每个买房者5万元，正式预售后再收剩余房款，“但买房者并不是从一开始拿地就介入，在整个建造过程中也无法参与。个人购房者付得很少，缺乏对大股东的制约力，大股东还是有可能撕毁原来的定制购房协议，向购房者加价销售。”太仓“丽晶”，说是合作建房，仍然有点名不副实。

在临港地块开拍前的一个星期，钱生辉聚集了包括朱冠铭在内的近30个购房者。他们一起以3555元/平方米的价格拍下了地块。“地价、房价、房型什么的，我们都有了决定权。”朱冠铭说。朱冠铭他们当时对于拍地的心理价位上限是每平方米4000元。