乡愁是天差地远的房价：北上广冲到山头 故土徘徊在沟里头2016年2月24日

今年随老公回家过年的王枫再次感受到的“楼海”。王枫告诉《每日经济新闻》记者，建成的、没建成的房子太多了。前两年老公曾想买一套每平方米超一万元的新房，幸好当时拦住了他，现在这个楼盘跌到只有7000元了。

相关机构分析师刘雪瑞告诉《每日经济新闻》记者，经济结构转型存在短期困难，人口导入能力有限，房地产市场正经历冲高回落，聚集大量库存，若经济结构未能及时转型和调整，不能导入充足的需求来消化市场的强大供应能力，不适宜房企进入和深耕。

但很多三线城市的去库存前景并不十分明朗，以李征购房经历为例，据他所讲，2013年10月买房时，除在家置业的想法外，也是考虑到市场实际情况。“我的房子位于本市的开发区，面朝海，背靠山，距离市区不超过8公里的程，地段相当不错。”李征说，6500元每平方米的房价包含着开发商的拿地成本、建筑成本和税费等，这个价格已经基本没有太大下跌空间了。

李涤非在广西贵港的调研则出另一类情况。当地在2014年初南广高铁正式建成通车前，毗邻高铁站的地块曾出现房价较大幅度的上涨，可如今近两年过去，贵港市区房价变动不大的情况下，高铁站地块却出现了相当程度的回落。据李涤非分析，这应该表明此前热炒高铁站区位优势，使个别项目的价格出现了一定程度的泡沫，而如今开始回归正常的价值中枢。

张大伟说，二线城市是猴年春节相对较热的区域，购房者在春节后将依然维持春节前积极进入市场的趋势。部分一线城市返乡需求、三四线城市看中省城资源的需求，支撑了二线城市的高温，预计2016年房地产市场将主要看二线城市。

  猴年春节，在深圳工作的白领李涤非（化名）按照两年一轮换的原则，同爱人一起回了女方在广西的老家。由于从事房地产行业，李涤非格外关注各地的楼市行情，让他略有些吃惊的是，与2015年深圳楼市狂飙突进的情况截然不同，在自己所到访的广西贵港、湖南郴州等城市，房价较去年不涨反降，个别楼盘的降幅还不小。而他自己在包头的老家同样如此，房价同比出现明显下滑。

在刚刚过去的春节长假，与千千万万在外辛勤工作一年的普通人一样，每经记者也回到了自己的家乡，并亲眼目睹了故土楼市呈现的状况。在这一年多的时间里，各地是了城市群集聚效应之下的房价跟涨，还是在产业调口流出之中碰上房地产下滑的尴尬？每经记者节日期间的调查，或许能够帮助读者管中窥豹，去认清纷繁复杂的楼市下“分化”的实质。

陕西华阴人口27万，依托国家5风景名胜区—华山，且紧邻西安，但老家在华阴的张明告诉记者，华阴虽受高铁带动发展较快，但人口基数小，且存在人口外流现象，导致楼市需求不足。他还分析说，由于距省会西安较近，两地房价差异不大，因此导致部分需求流向省会。

这样的现象并不是个例。在国家统计局发布的1月份70个大中城市住宅销售变动情况当中，价格相比上涨的城市有21个，而下降的城市则有49个。如果要用两个字来总结过去一年来的楼市，恐怕非“分化”莫属——在这一年里，北上广深等一线城市楼价涨幅让人瞠目结舌，其中深圳更以47.5%的名义增幅（实际增幅据测算高于60%）创下新的纪录；而与此同时，众多三、四线城市却陷入去库存的泥潭，即使是全国70个大中城市里，也不乏丹东、桂林、遵义、大理等一大批同比出现下滑的“难兄难弟”。

武汉是楼市热点城市的典型代表，之所以被市场认同，其背后有着较为共性的经济地理因素。中指院分析师邱青告诉《每日经济新闻》记者，武汉“三环十三射”的城市交通格局愈发清晰，目前“三环”格局已成，建成的放射线达到8条。武汉主城内快速通车里程今年底将达到233公里，快速占比超七成，密度直逼京沪。

供需巨大缺口直接反应在当地房价与经济量级的不匹配。2015年，人均P为80345元，以绝对优势稳坐省内第一把交椅。而住宅均价仅为5912元/平方米，在省内各城市中房价居第五位，甚至较人均P水平不足3万元的房价低440元/平方米。

房价方面，2015年武汉市住宅成交均价为8594元/平方米，较2014年上涨16%，涨幅显著。《武汉市人口专题研究》提出，到2030年，武汉市域总人口保守估计将达到1500万人，2050年保守估计1700万人。武汉目前既能吸引三四线及周边城市人群，也能吸纳从一线回归的创业人才，享受双重的人口红利，这对楼市稳定发展是支撑。

春节长假，楼市再次出现零开盘现象。亚豪机构副总经理任启鑫分析，春节零开盘主要是基于季节性因素以及城市特性。他说，春节不少人离开、返乡过年，在一些三四线城市甚至出现回乡置业的小。对于来说，需求的四散使得楼市变得相对冷清，这也是历年来春节期间楼市推盘少甚至连续零开盘的主要原因。

  ​猴年春节，在深圳工作的白领李涤非（化名）按照两年一轮换的原则，同爱人一起回了女方在广西的老家。由于从事房地产行业，李涤非格外关注各地的楼市行情，让他略有些吃惊的是，与2015年深圳楼市狂飙突进的情况截然不同，在自己所到访的广西贵港、湖南郴州等城市，房价较去年不涨反降，个别楼盘的降幅还不小。而他自己在包头的老家同样如此，房价同比出现明显下滑。

“整体目前可售库存只有6万套左右，但其实真实可售的商品房住宅只有4万套左右。”张大伟说，、深圳、上海等主要城市，因为2015年上涨迅猛，市场接近无房可售的状态，这种情况下很多开发商假期较长，导致春节期间一线城市基本处于休假状态。

当地人张默告诉记者，整体来看，前些年依靠煤炭产业快速发展带动的房地产业，目前处于供过于求的状态，临汾房价集中在4000~5000元/平方米，农民人均年收入却不足万元，依靠农民进城购房，来消化库存的效果微乎其微。

相关机构报告显示，经营性用地成交量在2013年达到最高峰，近三年成交地块的规划总建筑面积达3592万平方米，而近三年的年均销售面积仅263万平方米，按照这一去化速度计算，近三年成交的地块去化需要13年之久。

春节楼市一定程度上也是2015年楼市表现的缩影。比如前述春节期间成交量居首的武汉，在去年住宅累计成交就达22.4万套，较2014年增加4.6万套；成交面积为2275万平方米，较2014年上涨幅度达30%。