陈晟：破解中国房地产企业转型挑战

中国房地产行业已经正式进入“下半场”，这是在业内外没有多大争议的一个判断。在朝气蓬勃的上半场，凭借巨大的制度红利和市场红利，无论是靠规模化还是靠精细化战略，各路房企大都获得了飞跃式的发展。
　　
　　现在，下半场的大幕已经拉开，原有的模式渐行渐远，现有的挑战早已来临。在宏观发展环境发生巨变的形势下，为了今后更好的生存和发展，中国的房地产开发企业面临着战略转型的历史性任务。
　　
　　房企转型的必要性
　　
　　为什么要转型？这是首先需要阐明的问题。随着国内房地产行业发展环境的变化，房地产企业原有的生存发展路径将难以应对新的挑战。相比“黄金十年”，在“白银十年”里无疑将会出现利润平均化、市场二元化、模式专业化、资产波动化、经营虚拟化等重大变化。
　　
　　在以往的“黄金十年”里，由于房地产业的资本边际回报率较高，其行业利润率比其他行业存在明显的差距，这促进了中国房地产业的快速发展，也带动了一大批房地产企业的茁壮成长。
　　
　　时过境迁，房地产业的经济职能将逐步向其社会职能回归，其资本边际回报率也将逐步下降并日益接近平均利润率.
　　
　　伴随着保障房的大规模推出，房地产市场上的供应结构必将发生深刻变化，“上帝的归上帝，凯撒的归凯撒”，房地产市场的二元化结构将会日益成型，刚需客户群亦会相应地发生分化，由此会分流出相当部分的置业者，他们将依靠保障房解决自身的居住问题。
　　
　　在中高端市场，客户对管理服务的专业性要求将会越来越高，房企从产品线到物业管理都面临新的挑战与机遇。
　　
　　是否能够敏锐地感受到下半场的基本趋势和重要特征，并因势利导地实现自身的转型发展，将是今后各路房企生存与发展分化的重要源头。
　　
　　房企转型的可能性
　　
　　所谓的发展转型，究其实质就是在新的形势下房企要找到适合自身发展的新型路径与模式。由于各路房企在规模实力、经营理念、开发经验、成长路径等都存在或多或少的差异，因而其转型的程度以及转型的方向也就会因此不同。
　　
　　总的原则应该是能够始终保持并增强企业的核心竞争力，这也是决定企业转型力度的基本出发点。
　　
　　从宏观层面来看，房地产企业转型大致有以下趋势值得参考。
　　
　　首先是商业经营虚拟化的趋势。电子商务将大行其道，房地产的经营也将会更多的倚重虚拟的网络空间。掂量一下经营的内容和载体孰轻孰重很有必要，今后的趋势应该是充分利用各自的优势，如实体产品的可体验性与虚拟交易的迅捷性等等。