地产融资创新 智赢未来

党的十八大提出：确保到2020年实现全面建成小康社会。当前，世情、国情、党情继续发生深刻变化，我国面临的发展机遇和风险挑战前所未有。在新形势下作为国民经济重要支柱产业的房地产业发展会有怎样的变化?楼市发展会呈现怎样的态势?企业发展又该怎样应对?这都是业界共同关注的焦点问题。

12月17日，由中国房地产业协会、中国房地产研究会主办，中国地产金融拓展联盟和K8黄金湾协办的“十八大后房地产市场分析会”在海南三亚召开。中国房地产研究会副会长兼秘书长、中国房地产业协会秘书长苗乐如，中国房地产研究会副会长顾云昌，中国房地产业协会副会长朱中一出席了大会，黄金湾投资集团董事长申威也应邀出席并就“房地产土地与融资的业务创新”发表了精彩演讲。

纵观2012年1-11月的土地市场和房地产市场，申威认为是：上半年惨淡，下半年火爆。1-11月全国百城土地成交量为62706万平方米，同比下降13%;11月单月，全国百城土地成交量为6107万平方米，同比增加34%，环比下降13%。近三个月土地成交量均保持高位，且同比增幅有所放大。所以在供地潮和开发商资金充裕的双重利好下，十二月土地成交将持续向好。

房地产开发投资增幅止跌企稳土地市场博弈加剧

有国家统计局数据显示，2012年1～11月，全国房地产开发投资同比增长16.7%;住宅投资增长11.9%，占房地产投资比重的68.9%;政策面明朗化，销售市场回暖，带动投资意愿增强;预计开发投资已经筑底企稳，未来将保持回升态势。

根据K8土地网全国100个城市的监测报告显示，2012年1～11月，土地出让成交总金额同比下降15%，土地出让成交总面积同比下降13%，土地出让成交单价同比下降4%，下半年土地出让金稳步回升，连续三个月保持有同比增幅，溢价率也连续三个月保持在10%左右。

从房企来看，15家典型房企新增土地储备同比降34%，土地市场整体下滑19%，而绿地、龙湖、华润、雅居乐、金地、富力等房企则趁机逆势扩张，增加拿地。大型房企更是普遍面临补仓的需求。万科、中海、保利、恒大等十家房企在今年前9月新增的权益土地储备总建筑面积仅为2541万平方米，但上述公司前9月的销售面积却达到4376万平方米，两者相差约1800万平方米。十家房企前9月拿地金额占同期销售额的比重仅为14%，创下了2009年以来的最低。

按照上述销售数据，如果房企要保持现有土地储备和销售规模，在四季度还得大量购买土地储备，大型房企抢地潮必然会出现!当前的土地市场已经印证了这一趋势。

申威指出，缺土地、缺资金、缺渠道，这仍然是目前房企普遍存在的三大难题。二三四线城市的发展潜力，吸引更多开发商的进入。但是，限购，以及二三四线城市的购买力，使得产品的销售受到更多挑战，开发风险剧增。除了政府招拍挂土地之外，还有大量的性价比更高的二手土地转让。使用传统的三种方法(专业团队、人脉关系、政府招拍挂)找项目，拓展成本高、拓展效率低，拓展空间小，不省力更不省心。

占尽先机的关键，在于资金与项目的快速对接

转战二三四线城市成为潮流，如何找到好项目?自筹资金仍为主要融资渠道，如何找到好资金?解决这一难题，申威推荐了“地产金融直通车”平台服务。

“地产金融直通车”是由中国地产金融拓展联盟(地金联盟)推出的地产投融资创新服务平台。通过主办方背景调查的房地产项目与金融投资机构，可通过电话会议或视频会议的方式，在线互动，快速高效地进行投融资业务的前期洽谈。

“地产金融直通车”的项目池来源于黄金湾投资集团的专业拓展团队、K8黄金湾旗下K8土地网和K8融资网、合作银行与信托公司以及中国地产金融拓展联盟，目前，项目池内项目超4000个;项目池来源于全国房地产五百强企业、全国房地产投资基金联盟、合作投资公司和私募基金、中国地产金融拓展联盟，目前，资金池内投资能力超800亿。