企业试水房地产基金 行业环境尚待改善

2012年5月26日，花样年宣布公司在战略定位上将金融和服务实力放在优势位置；在具体营运策略上，花样年将退出中国三四线城市，并将主力产品锁定为城市综合体；并将成立基金管理公司，谋求在金融和服务上有所突破。花样年首期3只基金计划融资10亿元，未来3~5年争取达到100亿元的规模。
　　
　　花样年基金有望成为又一企业附属型基金
　　
　　虽然花样年未公布详细的基金募集计划，但此次试水的基金类型应属于大型企业附属型基金。我们一般将中国房地产私募基金划分为大型附属型企业、金融机构附属型、专门独立型、企业联盟型等不同的类型。包括金地、远洋、保利等大型房企发行的基金均属于大型企业附属型基金，花样年基金有望成为又一此类基金。
　　
　　就花样年而言，引进私募基金，除了面临着基金公司要求的高回报率对自身利润的蚕食之外，也有存在将相关股权转移到基金公司手中。而花样年公司主力项目城市综合体的开发不仅对资金，对商业项目定位、营销、招商、管理等均有很高的要求；部分股份控制权的丧失有可能加大了城市综合体开发有关方面的协商难度，从而不利于城市综合体的整体开发。因此，花样年公司私募基金除了需要上述配套建议之外，还应该充分意识到私募基金的风险，从而获得在市场运作中的自主权，赢得更大的发展空间。
　　
　　房地产私募基金需要进一步完善发展环境
　　
　　本轮调控对房地产行业来说，意味着过去、传统的发展模式的终结。唯向上游拓展房地产金融，多元化融资渠道；向下游丰富产品线，优化产品结构，地产与金融的结合才能使房地产企业适应未来的生存环境，谋得更长远发展。然而金融市场体系还不完善的大背景下，这一相对新颖的投资方式所存在的问题正日渐暴露出来，在参与的各方、各个环节都有所体现，存在着市场发展和投资者不成熟、募集对象分散，募集规模有限、配套法律体系不健全、行业缺乏明确监管体系等一系列问题。
　　
　　其中有两个问题最值得注意。
　　
　　第一，房地产私募资金年回报率过高，存在着财务风险。一般而言，房地产私募基金要求的年回报率一般至少达到20%，如果是债权型基金方式发行，就存在着“变相高利贷”的嫌疑。在如此高的汇报率之下，金融产品本身的风险性往往受到忽视。
　　
　　第二，房地产企业做私募基金，再投自己项目，具有球员兼裁判员的嫌疑。对于房地产私募基金的发展而言，独立专业的管理，是十分必要的，也有利于长期发展。目前，大多数房地产公司设立房地产基金的主要目的是“拓宽企业融资渠道”，普遍并未注意到房地产公司既是项目提供者，又是基金管理者，其中存在着“关联交易”的不确定风险。
　　
　　诚然，私募房地产股权投资基金在现阶段的发展中遇到了一些问题，但是未来其必将成为房地产企业资金来源的重要渠道之一，这一趋势不容质疑。我们对此提出以下建议：应加强对私募基金参与者的管理、完善私募基金退出机制、建立健全法律、法规体系、完善监管体系等。包括花样年在内的广大房地产私募资金的参与企业，尤其是要加强对房地产私募基金的独立、专业管理能力，并加强行业的风险防范措施，避免高回报率可能带来的一系列衍生性金融风险。