以售转租扩大 中端领涨市场

    【中国建材网】2011年11月，上海房屋租赁指数为1321点，较上月上升5点，环比上涨0.34%，涨幅扩大0.1个百分点。高端涨幅缩小，中低端涨幅扩大明显，中端领涨市场。二手房成交继续冰封，但租赁市场却一派红火，呈现量价齐升态势。
　　
　　2011年11月，上海房屋租赁指数为1321点，较上月上升5点，环比上涨0.34%，涨幅扩大0.1个百分点。高端涨幅缩小，中低端涨幅扩大明显，中端领涨市场。
　　
　　11月，二手房成交继续冰封，但租赁市场却一派红火，呈现量价齐升态势。由于一手新盘大幅降价，二手房滞后，导致部分购房者分流入新房或进入租赁市场，业主转售为租，房源充沛；同时，部分上海本地改善型业主租房以谋过渡，租赁需求持续强劲，租金涨幅再度扩大。上海房屋租赁指数办公室认为，缓解租赁市场压力的政策又有新进展，如11月张江“新十条”推出聚才计划，旨在加大人才公寓供应力度，实现将人才月居住成本控制在每人每月1000元。
　　
　　高端涨幅缩小
　　
　　11月，上海高端市场租金环比上涨0.12%，涨幅相比上月缩小0.03个百分点。其中，一室和两室租金均上涨0.13%，三室租金上涨0.11%。
　　
　　所监测的18个控制点全部上涨。《上海市居住房屋租赁管理办法》实施已有两月，高端市场房东和租客多主动备案。这是因为高端租客多为企业高管、高级白领，房租可由公司补贴且需出具发票。他们对于因备案而产生的2%-4%的租金上涨接受度较高。
　　
　　外环外一手新盘降价促量，使得市中心部分高端业主按捺不住，纷纷将房屋出售，稀释了高端租赁房源供应。如老西门和打浦桥板块11月均上涨0.20%，静安寺板块上涨0.14%。
　　
　　中端领涨全市
　　
　　11月，上海中端市场租金环比上涨0.41%，涨幅较上月扩大0.16个百分点。其中两室上涨0.37%，三室上涨0.41%。
　　
　　中端市场监测的11个区全部上涨。领涨区域静安、黄浦和闵行区分别上涨0.61%、0.52%和0.50%。中端市场呈现供需两旺的态势。究其原因，从供需来说，一方面，二手房交投持续低迷，很多房源挂牌多月无人问津，业主干脆转售为租，期待2012年房价回暖，使得中端房源供应量大增；另一方面，上海本地改善型需求在限购政策下频频受挫，资金无法马上周转，选择租房短期过渡，现此类客群已占租客总量的10%左右，成为继外来务工人员、境外人士、刚需观望者后的租房生力军。从结构来看，一手楼市降价促销，对于楼龄较新的次新房来说最“受伤”，这类业主多改当房东，规避降价抛售的风险。从目前的租赁结构来看，租赁市场比例最大的户型是两房，家庭租客和年轻白领合租情况增多。供需关系的变化，推动了租金出现一定幅度的上涨。
　　
　　中端需求旺盛的次新房集中区域租金上涨较快。11月，闵行梅陇板块上涨0.66%，黄浦蓬莱板块上涨0.65%，虹口和平公园板块上涨0.56%。
　　
　　低端涨幅扩大
　　
　　11月，上海低端市场租金环比上涨0.39%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，一室和两室租金分别上涨0.39%和0.37%。
　　
　　所监测的11个行政区租金均上涨。领涨区域普陀、黄浦和杨浦分别上涨0.50%、0.44%和0.41%。这些配套成熟、老工房集中的区域低端房租从年初至今已有15%左右的上涨，房东普遍看好后市，一定程度上抬高了租金。
　　
　　长宁中山公园板块售转租现象普遍，约有10%-15%的房源集中挂牌，但该板块地段极佳，新补充的房源也能及时消耗。11月，长宁中山公园板块上涨0.56%。
　　
　　上海房屋租赁指数办公室认为，虽然供需变化使得租金出现一定幅度的上涨，但由于临近年尾，租赁需求会逐步减少，一些租客在年底到期后未必会续租，投入市场的供应会有增加，这些因素或使近期租金出现滞涨的态势。