如何破解中国房地产泡沫危局 美国经验可借鉴

    【中国建材网】透过分析当前美国房地产市场的经验与教训，我们可以获得三点启示：宏观经济的平稳运行是遏制房地产泡沫过度膨胀的基础，信贷与杠杆的合理化水平是房地产市场健康运行的关键，加大政府监管力度是房地产市场合理有效运行的重要保障。这将有助于我们换一种视角重新审视中国房地产问题。
　　
　　为了避免房地产泡沫过度膨胀以及房价过高引发的社会问题，从2010年起我国政府密集出台了一系列房地产调控政策。从目前来看，调控已取得了初步成效。在笔者看来，作为宏观经济的重要组成部分，房地产市场总体走势与经济周期、信贷周期运行密不可分，本轮金融危机前后美国房地产市场的具体表现就充分展现了这种复杂的互动关系。
　　
　　透过分析当前美国房地产市场给予我们的经验教训，从中可以获得三大启示，这将有助于我们换一种视角重新审视我国的房地产问题，思考影响房地产市场走向的决定性因素是什么，并进一步探索促进房地产市场持续稳定发展的可行之路。
　　
　　（一）宏观经济的平稳运行是遏制房地产泡沫过度膨胀的基础
　　
　　美国房地产周期运行的历史经验表明，宏观经济过热往往会引发房地产市场短期内需求激增，由于土地资源的有限性以及房地产开发的滞后性，房地产供给难以迅速跟进，导致土地价格与房屋价格均出现快速上扬。在这一过程中，经济飞速增长、就业率大幅提升，改善居住条件成为住房需求扩大的一项重要动因。
　　
　　与此同时，在过热的经济景气之下，投资者风险偏好往往远超正常水平，市场资金出于逐利目的对房地产的追捧，则将房地产市场需求进一步放大，往往会导致房地产泡沫极度膨胀。但宏观经济的急速下挫，将给房地产市场造成严重的冲击，甚至可能直接导致房地产泡沫破裂，进而出现房价与经济增速螺旋下降的恶性循环。
　　
　　因此，我国政府应理性看待改革开放以来国内经济的高速增长，合理把握经济发展的热度，积极运用市场监控指标体系，科学甄别经济运行中的反常现象，采取适当的宏观调控政策措施，一方面要保证经济可持续发展，维持市场热度与泡沫在可控水平，另一方面又要避免调控力度过大，导致经济转向、泡沫破裂。
　　
　　（二）信贷与杠杆的合理化水平是房地产市场健康运行的关键
　　
　　在金融危机中，美国各地区房地产贷款违约事件与前一阶段贷款激增和相关杠杆化操作存在显著关系。IMF在对40个样本国家进行调查分析结果也表明，房地产泡沫与信贷扩张“双热潮”是大多数国家陷入金融危机与严重经济衰退的主要原因。而仅有房地产“热潮”而无信贷“热潮”的国家则经济衰退相对温和。