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房企发展路径分化 数千亿争相打造地产基金

  2010年随着接连下发房地产调控文件,房地产市场遭遇再次紧缩,开发商感到如芒刺在背,打开各种渠道以期破题。市场上应运而生了大量的房地产基金。而开发商主动组建的房地产基金管理公司成更一枝独秀,以其项目为基础,吸引了不少资金的参与。
  
  与专业的投资基金相比,开发商的基金管理公司更像是一种转型,“地产公司之间开发运营能力的差距正在逐步缩小,未来的竞争将转向资金与资源的整合能力上。”中国首家尝试这种转型的金地集团董事长凌克曾向记者表示,未来房地产企业有两个发展方向,“一个是向上游发展,进入房地产金融领域,比如房地产基金;另一个是向下游发展,做产品线,比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。”
  
  各路地产基金欲分天下
  
  据不完全统计,国内已出现金地集团、首创置业、上海复地、盛世神州、中国海外发展等内资机构,而AXA、MPGA、PAG等外资机构也在与内地机构合作参与发起人民币基金,形成规模的约40家左右,管理资金规模近千亿。
  
  作为率先启动基金管理业务的开发企业,金地集团总裁黄俊灿在接受记者采访时表示,公司预计2015年中国投资房地产行业的第三方基金总额可达9100亿元,约占GDP比重的4.4%,而公司旗下的稳胜投资则已经完成了第一期美元基金的募集和投资。2015年金地公司计划20%的利润将来源于基金管理团队,而管理规模将达到200亿元。
  
  另一家行业巨头中海今年3月16日与工银国际投资管理公司共同发起成立规模为2.5亿美元的房地产私募基金。中海外集团董事会主席孔庆平在接受记者采访时表示,此基金目前投资于中海的三个项目都获得了成功,已经完成了“试运行”阶段。
  
  另外复地集团除星浩资本、盛世神州之外,2009年8月,复地成立上海复地景业股权投资合伙企业,目前旗下已经有景业和景盈两支房地产基金,其中景业募资5.5亿元,侧重投资复地本身开发的项目;景盈已于今年4月完成募资。
  
  上游与下游的选择
  
  但是,开发商的选择是多方向的。
  
  房产基金的“初体验”还是从万科开始的,2005年底,万科与中信资本共同发起,在香港成立中信资本·万科中国房地产开发基金,彼时全球最大的房地产投资机构GE地产投资了2000万美元。该基金募集资金为1.5亿美元,存续期为5年,主要投资于万科的开发项目。其后,万科并没有在基金上迈出更大的步伐。万科继续其产品线研究领域,先后进行了廉租房、老年公寓的尝试,并在工厂化生产上获得很大进展。
  
  与万科相比,金地却选择了另外一条路。自从2005年开始,金地与摩根士丹利、ING等国际金融巨头开始合作。2007年3月,瑞银房地产第一次带队到访金地集团,双方讨论设立美元房地产基金的可能性。金地进入投资领域自此进入实质操作阶段。2008年8月,金地管理的这只美元基金已经在沈阳投入了两个项目,其中一个已经开盘。同时,“投资团队在评议审核大量的项目资源,有些是金地的项目,有些是非金地的项目,会在近期内继续投资,”黄俊灿非常乐观,表示回报率可达到20%以上。

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