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加息打破开发商幻想 楼市面临深度调整

  ⊙记者于祥明○编辑王晓华
  
  限购、加息,两项重要举措正在显***力,以成交量下跌为标志的楼市深度调整正在拉开序幕。根据中国指数研究院统计,上周被监测的35个城市中,20个城市成交量环比下跌。其中,15个城市跌幅超过10%,而广州、南京、武汉、北京等重点城市跌幅分别达到69.61%、36.85%、32.11%和27.24%。业内人士普遍认为,加息不仅对购房者,更对开发商的心理造成巨大压力,面对逐渐趋紧的资金链,开发商必须打破房价持续上涨的幻想,早做打算。
  
  量跌先行价跌有望紧随其后
  
  受到楼市“二次调控”、加息等楼市调控组合拳的影响,全国楼市以“跌”为主。根据以往量价互动的关联性,预计房价跟随下跌的可能性正在增加。
  
  根据中国指数研究院的最新统计,上周被监测的35个城市中,20个城市成交量环比下跌。其中,15个城市跌幅超过10%。而10个重点城市中,广州位居跌幅之首,跌幅达69.61%,南京、武汉和北京紧随其后,跌幅分别为36.85%、32.11%和27.24%;仅重庆、深圳、杭州和成都成交量上涨。
  
  “虽然有个别城市成交量数据仍表现为上涨,但这主要是前期成交基数较低,以及出台政策略微滞后所致。”中国指数研究院分析师说,从全国来看,受调控政策影响,成交量普跌是大势所趋。
  
  对此,一位开发商老总向记者直言,“如果没有成交量,开发商就没有回笼资金,只能坐吃山空,在这种情况下房价下调是肯定的。”
  
  他私下向记者表示,虽然目前开发商资金链仍显宽松,但面对加息、融资渠道收窄、限购、以及预售资金监管强化等多重调控措施的作用,开发商的资金链也日益趋紧,如果政府不松动,开发商必然降价促销。
  
  “目前房价与前期持平,还没有明显地下调,其主要阻力还在于对调控政策执行力度不够,而且对调控的持续性心存侥幸。”北京中原地产张大伟说。
  
  他向记者直言,经过多次调控,市场各方对此轮调控必然有一个认识过程。但是,在经历一段时间的观望和僵持后,楼市迎来明显调整的可能性非常大。他预计10月、11月一线城市成交量下跌幅度可能加快,整个第四季度房价下跌可能性越来越大。
  
  值得一提的是,有关调控引发“退房”、“提前还贷”的猜测,目前在北京等主要城市并没有出现,这无疑为调控政策的稳定形成支撑。
  
  土地市场被触动流拍或再现
  
  加息还将对土地市场形成深远影响,开发商拿地将更趋谨慎和保守。在2005年和2007年,加息之后,土地市场都相应出现了较为集中的土地流拍或流标现象。
  
  “从供给端来看,本次加息将使土地储备成本提高。”国土系统一位专家向记者表示,本次加息采取短期对称、长期不对称的方式,也就是说,一年期存贷款利率增幅相同,而两年期及以上贷款利率的增幅低于存款利率增幅。
  
  “目前不少地方土地储备机构自有资金不足,对银行贷款依赖性较大,其中,又以一到两年的中短期贷款为主,因此,利率的提升将加大土地储备的融资成本。”该专家说。
  
  对此,湘财证券分析师也指出,开发商将根据加息以及加息预期重新调整对土地价值判断,土地市场将可能形成趋冷的态势,但这将有助于资金充沛型企业和中型企业获取扩张机会。
  
  或将进入加息通道钝刀子割肉更疼
  
  然而,一次小幅加息的打击终究对房地产市场影响有限,对房地产市场更为大的却是加息周期的到来。市场分析人士指出,本次加息相当于打开了加息的窗口,就此进入加息通道。也就是说,钝刀子割肉更疼,资产价格将在中长期受到压制。
  
  广发证券一份分析报告指出,由于中长期贷款利率增加不多,此次加息对开发商资金成本影响不是太大;对月供而言,加息25个基点大约相当于月供支出增加2%,幅度并不算大,关键问题在于未来是否会持续、有规律地加息。
  
  对此,湘财证券分析师则认为,加息对于市场的影响不在于影响消费者的预期,而在于影响开发商的预期。即,加息将加重开发商对于信贷政策会持续收紧的预期,改变以拖延为主的应对策略,迫使开发商开始实质性降价。
  
  另外,业内人士表示,中短期内,15个城市的限贷及限购令对房地产市场将产生较为直接的影响,加之冬季是房地产行业的传统淡季,这些因素使得今年四季度楼市的交易量还将进一步回调,“交易量的回调将削弱房价的上涨势头,从而将有助于减轻房地产行业所面临的调控压力。”上述人士说。

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