中原建材城(中原建材城老板)

 

河南商报首席记者 李兴佳 文/图

万客来食品城、纬三路水产市场、北建材、万客隆家具城……郑州这些曾经的明星市场外迁后，如今原址作何用途？它们是改为了高端商业综合体，还是建成了住宅，抑或只是二手车商的暂时栖居地，甚或荒废闲置？他们如何焕新改造，如何向史而生，是否还有机会重返商业舞台中心？

河南商报记者多地实探、用脚丈量，抽样走访20多家曾具有行业标杆意义的明星市场，揭开了曾叱咤风云的老市场，在告别熙熙攘攘后的当下生存实录。

探访的23家市场，囊括了汽摩配、纺织、建材、水产、配镜、农产品、洗化、鞋等多种业态，既有如万客来食品城、纬三路水产市场等在当年外迁掀起巨大轰动的老字号市场，也有天荣汽配城、万客隆建材城、中原第一城等新晋外迁的市场。

附：批发市场原址用途

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情形A ：房企接盘建楼，纳入城中村改造

家居建材装修常识：塑钢门安装应该是门框和贴完瓷片的墙壁是平的。

因为多数租赁自城中村集体用地的历史地情因素，调研的绝大多数市场在商户撤场后，原址引入开发商，走城改模式，改建为了住宅或者商业，这部分占调查市场高达21%的比例。

这些入主城中村、挑起老旧市场改造重担的，背后不乏保利、康桥、升龙等一线房企的身影。

较早的如嵩山路西建材，隶属于齐礼闫村，升龙接盘改造后，如今原址成了升龙城；万邦新绿地隶属于高皇寨村改造项目，2018年外迁，原址被郑州双茂置业有限公司拿得，再深究，双茂置业背后有深圳康桥产业有限公司及宋革委的投资身影；庆丰粮油市场，与万邦新绿地同系万邦集团旗下，原址为刘庄村城中村改造项目，现为保利集团做安置房开发建设；天荣汽配城为柳林村用地，北区今年7月外迁，现址虽空置，但未来将做柳林村城中村改造项目，含安置房、商品房及配套商业；万客来2015年年底外迁，原址属于王胡砦城中村改造项目，但因为种种原因至今未落地，原址暂用来建驾校……

△庆丰粮油市场现为刘庄城中村改造项目

它们大致走了这样一个路径：曾地处城市边缘近郊的村庄以较低价格出租土地，用于批发市场建设，随着城市狂飙突进，近郊逆袭为主城区，物流批发跟不上时代节奏，批发市场逐渐隐没于历史巷道，开发商接过历史递来的接力棒，拿地建楼，用现代化包装没落的批发市场。秋风萧瑟今又是，换了人间，老市场重焕新颜。

这是时代更新大潮下谁也逃不掉的宿命，曾为郑州城市化做出贡献的功勋市场亦找到了体面归宿。

02情形B：原址作公共用途，建公园、公交场站、修路、菜市场

原址用作公益公共用途的，也并不少见，比如改建为公交场站、公园绿地、农贸市场、修路，这部分在受访市场中占比约21%。

老鸦陈电动车市场于2016年底外迁后，原址改为了长兴农贸市场，2017年12月投用。这是一家星级标准的公益性农贸市场，中央空调、新风系统、大型抛光砖贴面，单单空调安装了26排，一个月电费五六万元。郑州农贸市场本身缺口极大，建得像高端商场的菜市场，在告别旧市场雨天一身泥的脏乱差形象之外，也助力了菜篮子民生工程。

菜业扛把子陈砦蔬菜批发市场2018年外迁后，原址修路，为渠东路扩建；同样修路的还有纺织大世界，曾盛极一时的纺织批发业霸主，被金水路西延及地铁5号线站点穿过。

△陈砦蔬菜批发市场原址修路，在建渠东路

此外，中州大道航海路交叉口的郑州摩托车，现如今变成了公交场站，黄河食品城北区规划建设青少年公园。

03情形C：引入宜家、迪卡侬、居然之家等巨头，改建商业综合体

较为惹人关注的是，传统批发市场转型为零售商业综合体项目，有两例，堪称改造典范。一家是位于北三环的原信基建材市场，引入瑞典家居零售巨头宜家，改造成了宜家家居；另外一家是南三环京广路的中陆购物广场，原本经营举步维艰，后招徕了重量级租客居然之家、永辉超市和迪卡侬，一跃成为区域内商业顶流。

迪卡侬为全球最大的体育用品零售商，一年收入超过124亿欧元，宜家家居中国28家店2019财年接待1.08亿次客流，销售额157.7亿元，居然之家为国内家居建材流通领域头部品牌……这些商业明星自带流量，带给原址的不仅仅是建筑形态的改观，更是商业模式的颠覆和区域价值的急速提升。

此外，位于京广路航海路的原京莎鞋世界，也于今年4月，退出鞋业批零，引入旧改之王佳兆业商业，欲转为购物中心。目前正处于改造和招商阶段，未来难以预估，但有佳兆业商业这一得力助手，不会差。

家居建材装修常识：批灰时是批一次灰打磨一次，然后刷底漆，刷完后又要打磨，最后刷面漆两遍，整个墙面看起来光滑又平整。

04情形D：转为二手车城、驾校，部分暂时性闲置

另外，有意思的是，车行业老板偏爱闲置的老市场，不少旧市场搬空后，转为了车市或者驾校。

比如，北建材变身为二手车市场，入驻有中鑫之宝、瑞卡名车、壹玖名车生活馆、鼎尚品车等，俨然成为二手车荟萃之地；万邦茶城变为了香山路车城，万邦新绿地部分区域辟为驾校，万客来入驻了出租车网约车交易市场及多家驾校，北三环眼镜市场入驻有机动车检测点。

△北建材如今被二手车商占据

△万邦茶城，暂时改为二手车城

△万客来食品城，做有驾校、机动车登记服务站和二手车市场

其中，部分是地块规划未落地前，一些租客利用土地闲置期、真空期进行的租赁开发，并非原址最终归宿。

比如万客来，其所在地块属于王胡砦城中村改造项目，不过因为种种原因至今未落地。再如万邦新绿地，隶属于高皇寨村改造项目。

当然，也有一些处于闲置的老市场，比如南三环汽配城、万客隆家具城、纬三路水产市场、华淮建材市场、中原第一城、毛庄蔬菜批发市场、天荣汽配城北区、中陆鞋城、中陆洗化城。这部分比例最大，占比43%。

△万客隆建材城外迁，只剩中澳馆

它们要么正处于项目规划中，尚未落定，眼下只能暂时性空置，要么正在寻找物色合适的接盘方，在开发方到来前宁肯以搁置状态做审慎处置。

老市场不应长期荒置，如何向史而生？

曾经的明星市场，如何在城市更新大潮中向史而生，如何拯救这些外迁后急速衰老的重量级商业？

老市场外迁，是迫于其硬件老化、环境逼仄、消防隐患、交通拥堵、发展空间受限等诸多原因。

外迁后的市场，不应成为烂摊子，更不应长期荒置。它曾经作为城市经济突围的能量担当，也应成为存量商业改造典范。

存量商业更新经历了几个阶段，从大拆大建、推倒重来的换装，到只保留建筑形、缺失文化魂的化妆，再到建筑与商业与人群和谐相处的共情共生。

老市场重建，不止是拆旧建新、换装变脸，更要在城市有机更新的大潮下找寻自己的定位，与城市发展趋向、行业走势相契合，更考验操盘者的洞察力、场景重构的创新力。

北京西直门附近的京盐融园仓库，将破旧仓库升级为红墙绿瓦的优雅办公院落，极度受科创、文创企业青睐，是革新。

郑州金三角衣城升级为佳宝金三角女装市场，只定位中高端休闲女装，引入了来自杭州的一线品牌资源，为整个火车站服装商圈带来新血液，是创新。

京莎鞋世界引入佳兆业商业，转型国潮主题购物中心，北三环信基建材市场引入宜家，也是创新。

对郑州深厚商业文化的传承与理解，对城市旧改修复如新的操盘经验，对项目周密详尽的尽调和再定位，对消费趋势和城市走向的深入洞研，才能赋予项目起死回生的可能。

曾经的明星市场，因为与时代发展节奏错拍，无奈退出历史舞台，但仍然有机会，他们会以另外一种更加夺目的方式，重回商业舞台中心。

家居建材装修常识：一面墙上不能有两排非整砖。